物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢淺析

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    近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。

    物業(yè)管理行業(yè)起源于英國，19世紀60年代，英國政府成立了以廉租房管理為主要工作內(nèi)容的物業(yè)管理機構(gòu)；20世紀初，在美國成立世界第一個物業(yè)管理行業(yè)組織，經(jīng)過了由政府干預轉(zhuǎn)為完全市場化的階段。在我國，1981年出現(xiàn)第一家市場化的物業(yè)管理公司，借鑒香港和國外的管理模式，開始了快速發(fā)展。這家公司的出現(xiàn)，在過去國內(nèi)的房屋物業(yè)以“房管所”一統(tǒng)天下的模式中注入了新的元素，逐步開始了物業(yè)管理社會化、專業(yè)化和市場化的新階段。經(jīng)過二十余年的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會化分工中被逐步認同，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路成為物業(yè)管理的必然趨勢。近十年來，我國的年均經(jīng)濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產(chǎn)投資也強勁增長，為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。在政策層面，《物權(quán)法》、新《物業(yè)管理條例》等相繼出臺，規(guī)范了物業(yè)管理行為，強化了社會的物管意識，保障了物管行業(yè)的健康發(fā)展；我國物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，客戶對產(chǎn)品國際化、人性化的要求，提高了對物業(yè)管理服務的要求；隨著信息技術、節(jié)能環(huán)保技術的發(fā)展，對物業(yè)管理技術能力的需求也不斷提高。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾3萬家，從業(yè)人員300多萬人，國內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達到數(shù)百億元，并以每年20%以上的幅度遞增，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟在我國有著巨大的發(fā)展空間。

    隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，逐步分化出不同的物業(yè)管理服務類型。主要分為商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、行政物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)是主要類型。

    商業(yè)物業(yè)盈利性較高，市場吸引力強，對企業(yè)人力資源等內(nèi)部因素要求較高。物業(yè)服務類型包括：資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問、物業(yè)管理、專業(yè)服務等。目前，國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)公司基本物業(yè)類型是物業(yè)管理。物業(yè)管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質(zhì)量的服務來保證用戶的物業(yè)資產(chǎn)可以維持正常、良好的運營。這種高質(zhì)量的服務可以為物業(yè)公司帶來長期穩(wěn)定地業(yè)務收入。物業(yè)管理對于物業(yè)公司來講是基本的工作類型。通過物業(yè)管理可以積累物業(yè)行業(yè)的實際運作經(jīng)驗；探索物業(yè)行業(yè)運營的新模式；為其他物業(yè)行業(yè)的模式運營提供資金與人力資源的支持?？傊?，堅實的物業(yè)管理經(jīng)驗是物業(yè)公司從事全系列物業(yè)服務類型的基礎。一些先進的商業(yè)物業(yè)公司在從事物業(yè)管理的基礎上，正在積極探索資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問等其它物業(yè)增值服務。資產(chǎn)管理就是商業(yè)與住宅物業(yè)的投資管理，服務客戶包括公司與個人投資者和慈善基金等。物業(yè)經(jīng)營是通過商業(yè)、住宅的經(jīng)紀代理和顧問服務產(chǎn)生收入。物業(yè)顧問是一種專業(yè)的物業(yè)服務業(yè)務。包括：估價、租金評估、項目管理規(guī)劃、建筑顧問及研究等。物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問、資產(chǎn)管理三種業(yè)務類型都處于物業(yè)行業(yè)的高端，競爭少、具有較高的盈利能力。在國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)物業(yè)公司仍然面臨著經(jīng)營意識和能力的薄弱，業(yè)務結(jié)構(gòu)過于單一；以客戶為中心的服務理念和意識不足等問題。在國際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進物業(yè)公司將業(yè)務的重點放在交易顧問、咨詢服務等非傳統(tǒng)物業(yè)服務上面。2006年第一太平全球總收入5億7千萬英鎊，其中交易顧問占總收入的48%，咨詢服務占19%，物業(yè)及設備管理僅占27%。

    第一太平戴維斯業(yè)務收入構(gòu)成（2006年度）

    在國內(nèi)，中航物業(yè)經(jīng)過多年的探索和發(fā)展，形成了從前期房地產(chǎn)供需分析到后期租售代理的全過程房地產(chǎn)經(jīng)營模式。2006年，中航物業(yè)年收入三億元人民幣，其中經(jīng)營類收入一億元人民幣。在國內(nèi)，從事物業(yè)經(jīng)營類業(yè)務的公司數(shù)量還很少，市場競爭不激烈。同時，隨著商業(yè)物業(yè)服務的企業(yè)趨向于更多的關注核心業(yè)務。這就為物業(yè)公司開展經(jīng)營業(yè)務留出了廣闊的市場空間。這樣開展多種經(jīng)營業(yè)務不失為物業(yè)公司尋求新的利潤增長點的一種途徑。