房地產(chǎn)企業(yè)的虛假繁榮才是真正的泡沫

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    房地產(chǎn)的虛假繁榮：不用看福布斯富豪的多少，看看房地產(chǎn)廣告的偽詩(shī)偽畫(huà)吧

    我一向認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的需求一定可以持續(xù)幾十年，道理很簡(jiǎn)單，幾十年計(jì)劃體制欠的住房帳需要幾代人才能還清的，而城市化背景下中國(guó)人口龐大的需求放在那兒，房?jī)r(jià)上漲，這是自然的，但強(qiáng)大的需求就必然導(dǎo)致泡沫？未必！

    所以，我對(duì)易憲容，謝國(guó)忠他們一而再，再而三的高喊“泡沫”，一向也沒(méi)有太多感覺(jué)。我覺(jué)得他們可能把事情復(fù)雜化了?？纯船F(xiàn)實(shí)中有多少人還在為房子奮斗，又有多少人在舉全家之力來(lái)買一套房子，就知道個(gè)人購(gòu)買力并不能說(shuō)明多少問(wèn)題。我在摩托羅拉做戰(zhàn)略經(jīng)理的時(shí)候，就知道一個(gè)剛畢業(yè)的大學(xué)生，可以把一年的工資存起來(lái)，省吃簡(jiǎn)用，而要去買一部五千多元的時(shí)尚手機(jī)，那時(shí)怎么沒(méi)有人說(shuō)什么手機(jī)“泡沫”？

    為什么？因?yàn)楣镜母?jìng)爭(zhēng)力在那兒放著，支撐中國(guó)手機(jī)行業(yè)的，是那些實(shí)力強(qiáng)大的跨國(guó)公司，以及漸漸趕上來(lái)的本土手機(jī)公司，競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，泡沫從那里來(lái)？

    有些事很刺激我，一些房地產(chǎn)管理峰會(huì)自賣自夸大賣樓盤。我身邊一位朋友在北京買了一套屋子，那是號(hào)稱所謂的“恒溫恒濕的高科技”住宅，可是沒(méi)入住地板就被漏水泡成小船，號(hào)稱精裝的房子到處毛病百出，號(hào)稱高科技卻寬帶都開(kāi)通不了，開(kāi)發(fā)這樣住宅的公司擁有什么競(jìng)爭(zhēng)力？

    當(dāng)我們?cè)诿襟w上，看到最優(yōu)美的詞句不是在文學(xué)作品中，而是在房地產(chǎn)廣告。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)富豪最多的，公司老總出身最豐富的，是在地產(chǎn)界。從官員，學(xué)者，到律師，廣告人，甚至記者，作家，導(dǎo)演，盡有盡有。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)最優(yōu)秀的企業(yè)，錢多了最想進(jìn)的就是房地產(chǎn)，前面有聯(lián)想，美的，雅戈?duì)?，后?lái)又在傳華為。

    更刺激我的，是我在中央臺(tái)做節(jié)目，有幸碰到一位以制造概念著稱的地產(chǎn)企業(yè)家，他的幾個(gè)項(xiàng)目比時(shí)裝還前衛(wèi)，我對(duì)他抱有極高的尊敬。所以很認(rèn)真的求教：“先生最近在讀那些書(shū)，有沒(méi)有可以推薦給我？”沒(méi)想到他的回答是，我已經(jīng)十年不讀什么管理書(shū)了，碰到什么問(wèn)題了，就想想老家農(nóng)民是如何種地如何防止小偷的。而他做的房子，卻在號(hào)稱要帶領(lǐng)中國(guó)人一步進(jìn)入信息化！

    這種現(xiàn)實(shí)說(shuō)明什么？有句話說(shuō)得好，站在月亮看地球，才知道地球是什么樣。就中國(guó)房地產(chǎn)談房地產(chǎn)，我覺(jué)得爭(zhēng)論半天也說(shuō)不出什么。我們以美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一百多年的變遷，以美國(guó)最大的五家房地產(chǎn)公司的成長(zhǎng)歷程，對(duì)比一下中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀吧。

    從美國(guó)房地產(chǎn)看中國(guó)：優(yōu)秀公司與行業(yè)泡沫永遠(yuǎn)不會(huì)同居

    從這種角度，我們得到的事實(shí)與數(shù)據(jù)是：美國(guó)房地產(chǎn)在最近二十年的平均投資回報(bào)率是11.9%,而美國(guó)所有產(chǎn)業(yè)平均投資回報(bào)率是11.7%。在最近二十年，美國(guó)最大的五家房地產(chǎn)企業(yè)，在全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額從５％上升到１５％。

    而以美國(guó)最大的住宅公司普特(Pulte)公司為例，普特公司連續(xù)保持了五十多年的持續(xù)贏利，并且業(yè)務(wù)延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己說(shuō)，五十多年來(lái)，它所有的成功都建立在一個(gè)始終不變的理念上，這就是：永遠(yuǎn)把客戶放到最重要的地位，以客戶為中心，在最合適的地方建最好的房子。

    在這一理念下，普特公司在兩個(gè)方面做到了行業(yè)領(lǐng)先：一是以客戶細(xì)分為支撐的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，被美國(guó)《商業(yè)周刊》盛贊為“最受消費(fèi)者歡迎的５０家公司”。

二是以并購(gòu)和戰(zhàn)略結(jié)盟為基礎(chǔ)進(jìn)行的戰(zhàn)略擴(kuò)張大見(jiàn)成效，成為美國(guó)“活躍長(zhǎng)者”（activeadult）住宅市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。

    這些事實(shí)與數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么？我覺(jué)得，這些數(shù)據(jù)告訴我們，首先美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個(gè)暴利行業(yè)，而是一個(gè)平均利潤(rùn)行業(yè)。其次，當(dāng)一個(gè)行業(yè)回歸平均回報(bào)行業(yè)的時(shí)候，大公司就容易形成。最后，只要一個(gè)行業(yè)所提供的產(chǎn)品是商品，而不是社會(huì)公共品，這個(gè)行業(yè)就將遵循基本的市場(chǎng)規(guī)則：企業(yè)的成敗將主要由企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力決定，而不是外在資源或地位。那怕是房地產(chǎn)這樣特殊的行業(yè)，最終也會(huì)發(fā)展到與彩電、冰箱一樣充分競(jìng)爭(zhēng)的地步。我們從美國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)看到了，土地的稀缺并不必然導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)的非市場(chǎng)化。