城市房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的系統(tǒng)背景及目標(biāo)

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 　　本系統(tǒng)為房地產(chǎn)管理部門提供一個(gè)信息管理系統(tǒng)，它包括各種檔案從整理、上架、檔案修改、查詢等檔案管理涉及的各個(gè)內(nèi)容，并提供檔案利用、統(tǒng)計(jì)分析、索引冊(cè)、檔案目錄等功能。實(shí)現(xiàn)了檔案的電子化，用戶無需再調(diào)閱紙質(zhì)檔案，就可以對(duì)檔案做到了如指掌。

　　(一)、系統(tǒng)目標(biāo)

　　1、系統(tǒng)的總目標(biāo)

　　為買賣方提供更好的服務(wù);更快捷的提供房屋信息;及時(shí)反饋買賣方對(duì)房屋信息的需求;系統(tǒng)具有友好性和易操作性;系統(tǒng)具有安全性和保密性;提高工作效率。

　　2、系統(tǒng)的功能目標(biāo)

　　(1)、對(duì)房屋信息進(jìn)行統(tǒng)一管理，包括添加，修改，查詢等功能。

　　(2)、對(duì)買賣方信息進(jìn)行統(tǒng)一管理，買賣方在交易完成后可以提出反饋意見。

　　(3)、 后臺(tái)管理員可以對(duì)所有信息進(jìn)行管理，包括添加，修改，刪除和查詢的功能。

　　(4)、買賣方對(duì)自己的個(gè)人信息進(jìn)行管理，包括修改，刪除等功能。

　　(5)、買賣方可以在前臺(tái)頁面查詢各類房屋信息

　　3、系統(tǒng)的非功能目標(biāo)

　　(1)、為買賣方提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　(2)、系統(tǒng)具有高安全性和高保密性。

　　(3)、 提高公司管理的工作效率

　　(二)、系統(tǒng)背景

　　近兩三年來，房地產(chǎn)價(jià)格成了人們關(guān)注的重點(diǎn)，經(jīng)過2007年底的短暫調(diào)整之后，價(jià)格就進(jìn)入了大幅度上漲階段，導(dǎo)致國(guó)家在 2009年底針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷出臺(tái)新的政策。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格，國(guó)內(nèi)學(xué)者持有不同的觀點(diǎn)，部分學(xué)者擔(dān)心我國(guó)會(huì)重蹈日本泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在處于泡沫狀態(tài)，如果放任發(fā)展，必將導(dǎo)致泡沫破滅，拖累整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。然而，一個(gè)城市乃至國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，它受許多因素的影響：建筑成本、土地政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市規(guī)劃、人口變動(dòng)、供求關(guān)系等。近期，我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，建筑成本增長(zhǎng)有限的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格卻出現(xiàn)了大幅度的上升，此種情況主要是由于我國(guó)房地產(chǎn)的三大需求所致。

　　在我國(guó)，房地產(chǎn)需求大致有三種

　　1、基本性需求：此種需求是為了滿足家庭比必備的住房需要，屬于基本需求范疇包括結(jié)婚購房、動(dòng)拆遷購房、求學(xué)就業(yè)的臨時(shí)性居住、遷入定居等等?；拘枨笸哂幸欢ǖ姆€(wěn)定性，其對(duì)產(chǎn)品、地域的限定性也比較明顯，對(duì)就近的交通、商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療配套的要求較為直接和緊迫。由于我國(guó)城市化進(jìn)程和人口流動(dòng)的加快，城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致基本性需求呈不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。由于房地產(chǎn)需求是一種不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，屬剛性需求。

　　2、改善性需求：如改善住房面積、改善居住環(huán)境、照顧老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些個(gè)性化的居住生活(休閑、度假)的改善等等。其最重要的特點(diǎn)在于：改善性需求、發(fā)展性需求比較明顯。改善性需求的可變性和穩(wěn)定性兼而有之，因?yàn)楦纳坪桶l(fā)展是一個(gè)總的方向，同時(shí)也受社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政策、市場(chǎng)特別是個(gè)人家庭情況所影響。這部分需求也有一定的可塑性。以上兩種需求是我們真正意義上的生活需求，它們的穩(wěn)步提高，是房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步提高的基礎(chǔ)。它們涉及到城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的發(fā)展比較穩(wěn)定，收入的增長(zhǎng)大致與 GDP同步，即每年 8%到 10%，這三個(gè)長(zhǎng)期因素都很重要，但不能解釋房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的暴漲。

　　3、投資(機(jī))性需求：投資(機(jī))需求的部分則不外乎資產(chǎn)保值、房產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期投資，買房出租獲取投資收益等等。在通脹的壓力下，買房子是居民儲(chǔ)蓄保值的最佳方法。此類需求相對(duì)來說以投資性的購房置業(yè)較多，包括部分個(gè)案性的特殊需求，局部也會(huì)有投機(jī)現(xiàn)象存在。其可變性較強(qiáng)，受政策、市場(chǎng)、金融、經(jīng)濟(jì)等方面的影響較為明顯，也會(huì)存在一定程度的泡沫現(xiàn)象。相比較而言，其可控制性很強(qiáng)。從 2007年以來，此類需求快速膨脹，成為引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的首要推動(dòng)力。