從多個角度對地產公司管理軟件的分析

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 　　房地產管理系統(tǒng)支持多工程項目，實現現場項目管理人員、監(jiān)理、中介機構、工程部、財務部、預算部(計劃部)及領導的網上聯(lián)合辦公，通過對項目資料、合同資料、單位資料、付款資料的登記，可以及時了解各工程及合同的執(zhí)行情況、進度、工程形象進度、付款進度、欠款情況，便于管理人員對工程進度、付款審批進行控制，最終實現實現成本控制和成本核算的目標。

　　1.產品供給和企業(yè)角度

　　從產品供給和企業(yè)角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：

　　一、房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降;

　　二、房地產行業(yè)邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規(guī)模較大，因而對投資仍具較強吸引力

　　三、資金"技術"品牌"土地等行業(yè)門檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增

　　四、房地產項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長

　　五、日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。

　　2.市場類型和消費者角度

　　從市場類型和消費者角度來說，房地產市場正由生存消費型轉向投資消費型。隨著房地產市場產品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產市場的需求形態(tài)及消費者購房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費者對房地產的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產功能向消費、享受功能擴展。由于產品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也并非絕對的贏家，還是要承擔進入市場必然應當承擔的買家風險和投資風險。 在從生存消費向投資消費轉型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產的消費需求仍然是拉動市場發(fā)展的核心動力，但這并不說明現在的房地產市不熱，因為改善人們居住條件是個持續(xù)、長期的過程，不能在短期內實現。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產投資增幅及消費速度超過房地產市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產市場就會產生泡沫。

　　3.產品和科技進步角度

　　從產品和科技進步角度來說，隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業(yè)化。在這個過程中，產品同質化成為市場主流發(fā)展趨勢。 因產品品質水平普遍提高及所購產品大體相似，大多數人享有基本相似的居住條件，人們對住房進行更新?lián)Q代的速度加快。 房地產商利用建筑業(yè)"建材業(yè)"設計業(yè)的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品。由于競爭日趨激烈，房地產創(chuàng)新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場因素滿足消費者的需求。 在以產品為主題的房地產市場中，房地產企業(yè)專業(yè)化水準大大提高，全行業(yè)明顯進步而且更加理性，發(fā)展商已熟練掌握房地產業(yè)的規(guī)律和技術，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但不能保證項目成功。 整個房地產市場從你死我活的競爭轉向資源組合，行業(yè)內部不同優(yōu)勢的各方走向尋求共同利益。 專業(yè)咨詢代理機構的市場不斷擴大。

　　4.管理現狀分析

　　房地產行業(yè)幾乎都是集團性企業(yè)，包含投資管理、房地產開發(fā)、房地產經營、物業(yè)管理等多個業(yè)務子公司，很多房地產企業(yè)都擁有很多區(qū)域性的子公司(區(qū)域公司、機構等)。大部分房地產企業(yè)的業(yè)務涉及到房地產產業(yè)鏈中的所有環(huán)節(jié)：市場研究、產品定位、土地獲得、規(guī)劃及設計、融資、建筑、市場營銷、樓盤銷售、物業(yè)管理，除了這些以項目開發(fā)為中心的業(yè)務管理，企業(yè)管理流程還包括戰(zhàn)略預見與整合、財務管理、人事管理、知識管理等。一個房地產開發(fā)項目通常就是一項復雜的系統(tǒng)工程，從工程項目立項到項目概預算的編制、招投標管理以及設計、施工、監(jiān)理等涉及面極廣，參與單位和人員多，因此房地產業(yè)是公認的上下產業(yè)鏈長，數據量大，投資周期長，不確定性和風險程度高的行業(yè)。

　　在房地產行業(yè)一路狂奔、高歌猛進的前幾年，房地產企業(yè)都是機會導向和銀行導向，所有工作都是以拿地、貸款、營銷為中心，而沒時間和精力顧及企業(yè)的內部管理，致使企業(yè)內部管理比較混亂。隨著政府頻頻出臺政策規(guī)范房地產市場、行業(yè)內部競爭的加劇以及消費者趨于理性，房地產企業(yè)不得不審視現狀、思考未來，驀然發(fā)現原來的企業(yè)管理竟非常薄弱，不但不適宜企業(yè)實際，更不適合未來發(fā)展和市場競爭的要求。于是，房地產企業(yè)紛紛開始強練“內功”，由“粗放式”管理模式轉變?yōu)?ldquo;精細化”管理模式，提升企業(yè)內部管理水平，加強對子公司、區(qū)域公司、項目公司的有效管理和控制。

　　目前，我國房地產行業(yè)經營過程中主要存在以下問題讓管理者頭疼不已。由于分支機構多，各個分支之間的溝通與協(xié)作非常困難，導致工作效率下降的同時，也給企業(yè)帶來了具大的損失。

　　(一)領導者對分支的掌控能力減弱，導致信息不對稱現象出現，信息的遞減問題非常嚴重。

　　(二)總部、各業(yè)務部門、分公司沒有有效地溝通與交流，沒有形成一個協(xié)同辦公的環(huán)境。

　　(三)從業(yè)人員流動性比較大，相關資料文檔與寶貴的從業(yè)知識流失現象比較嚴重，客戶資料及相關信息文檔資料無法保存，企業(yè)無形資產的流失非常嚴重。

　　(四)從物業(yè)管理來看，房產檔案資料以及客戶(業(yè)主)信息檔案的管理比較困難，沒有合理、統(tǒng)一、規(guī)范的收費管理方法，所以造成了收費市場不透明、不易監(jiān)控的現象，同時，對客戶的服務沒有詳細的記錄，出現問題無法做到有據可查等問題。

　　(五)無法及時準確地獲取項目的進展情況，領導缺少對項目總體的評估和決策，決策的準確性大打折扣。

　　(六)領導無法及時了解資產、設備的使用情況，特別是與工程進度的相互關系，項目成本控制困難。

　　(七)在繁雜的工作壓力下，管理層易出現人為主觀思想上的疏忽，而使項目工程質量受損，項目出現不可控的現象。

　　(八)過程不可控，沒有科學有效的預測分析工具，包括成本、資金、資源、工期都不能達到有效控制。

　　5.信息化現狀分析

　　隨著互聯(lián)網技術和企業(yè)信息化的發(fā)展，很多房地產企業(yè)也開始關注使用信息化手段來解決目前面臨的這些問題。房地產行業(yè)經過幾年的信息化建設的探索和實踐，在業(yè)務的各個領域都使用一些軟件產品，包括綜合辦公、項目管理、財務管理、售樓管理及物業(yè)管理等等，解決企業(yè)的一些問題，但在信息化建設的過程中，同樣存在著各種各樣的問題，比較顯著的有如下兩點：

　　企業(yè)與各業(yè)務部門、地區(qū)公司之間，沒有形成一個真正的協(xié)同辦公平臺，主要表現在軟件產品重復建設，例如：集體總部上了一套辦公系統(tǒng)和財務系統(tǒng)，分公司可能同樣也上了一套，但是總部和分公司之間的系統(tǒng)相互獨立，數據不能共享和統(tǒng)一。所以，由于這種重復建設造成的信息孤島現象尤為嚴重。

　　由于對信息化沒有統(tǒng)一規(guī)劃，同樣在各地區(qū)公司內部信息化也常存在重復建設的問題，例如：各地區(qū)公司內部先后建立了財務管理、預算管理、資金管理、籌資投資管理，項目管理、項目成本管理、費用管理、合同管理，此外，還包括房地產前端的銷售管理、后期的物業(yè)管理等相關軟件系統(tǒng)，但是各個業(yè)務系統(tǒng)之間由于數據異構無法形成統(tǒng)一的數據平臺，數據無法共享。

　　因此，一個整體化的、構建在一個信息化平臺、無縫銜接業(yè)務模塊的房地產整體解決方案將是房地產企業(yè)的首選。